Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu. Miten muutokset vaikuttavat taloyhtiön arkeen?

Ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyy kokonaisuudessaan taloyhtiölle. Taloyhtiö vastaa ulkoikkunoiden lisäksi ikkunarakenteen sisemmästä ikkunasta, tuuletusluukusta ja ikkunoiden rakenteista ja muista osista kuten puitteista, karmeista, laseista, tiivisteistä ja heloista. Hoitovastuu säilyy osakkaalla. Osakkeenomistajalla on velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti ja siten, ettei yhtiön vastuulla oleva ikkuna tai sen osa rikkoudu. Huolimaton toiminta johtaa vahingonkorvausvastuuseen. Kaihtimet ja ikkunalauta ovat osa sisustusta ja jäävät edelleen osakkaan vastuulle. Yhtiöjärjestys voi vaikuttaa vastuisiin. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla lakisääteisestä vastuunjaosta poikkeavia määräyksiä.

Sinua saattaisi kiinnostaa myös: Ikkunat taloyhtiön vastuulle. Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä?

Osakkaalla on huolenpitovastuu myös käytössään olevista yhtiön tiloista (piha-alue, varastot). Osakkaan ilmoitusvelvollisuus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta viasta laajenee samalla kattamaan kaikki osakkaan huolenpitovastuulle kuuluvat tilat ja alueet.

Oikeus osallistua yhtiökokoukseen on sillä, joka on yhtiökokousta edeltävänä päivänä merkitty osakkaaksi osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Jos osakkeet ovat vaihtaneet omistajaa ja rekisteröinti on tekemättä yhtiökokousta edeltävänä päivänä, luovuttaja (myyjä) voi antaa valtakirjalla osallistumisoikeuden luovutuksensaajalle (ostajalle).

Kirjallinen yhtiökokouskutsu toimitetaan jokaiselle osakkaalle osakehuoneistorekisterissä olevaan postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen. Jos osakehuoneistorekisterissä on sekä posti- että sähköpostiosoite, yhtiö voi päättää kumpaa käyttäen kirjallinen kokouskutsu toimitetaan.

Kutsun toimittamiseen liittyviä erikoistilanteita:

Voidaanko kutsu toimittaa henkilön OmaPostiin? KYLLÄ

Osakas on voinut itse valita digipostin ensisijaiseksi toimitustavaksi kaikille lähettäjille, tällöin kutsu voidaan toimittaa hänelle digipostina.

Voiko sähköpostitse toimitettu kutsu sisältää linkkejä? KYLLÄ

Kutsu voidaan lähettää sähköpostilla siten, että sähköpostissa on linkki erilliselle verkkosivulle, josta kutsu avautuu.

Lakiin on tehty erillinen selventävä maininta osakkaan kunnossapito- ja kustannusvastuusta muutostöidensä osalta sekä vastuusta niiden yhtiölle myöhemmin aiheutuvista lisäkustannuksista. Vastuut siirtyvät myös uudelle osakkaalle. On ollut yleinen käytäntö ja lain tulkinta jo aiemminkin. Nyt lakiin on tehty käytännöstä selventävä kirjaus.

Varoituksia, päätöksien tiedoksiantoja ja irtisanomis– ja purkuilmoituksia voidaan antaa sähköisesti tietyin edellytyksin, jos mm. sähköposti on ilmoitettu kutsun toimittamista varten.

Huoneistokäynneistä tulee ilmoittaa ja sopia osakkaan/asukkaan kanssa etukäteen. Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua osakkaasta/asukkaasta johtuvasta syystä, huoneistossa saa käydä kohtuullisen ajan kuluessa ilmoitetun vastausajan päättymisestä. Jos huoneistossa käydään muuna kuin sovittuna aikana, huoneistoon on käynnin yhteydessä jätettävä ilmoitus käynnin syystä sekä kävijän nimi ja lisätietoja antavan tahon yhteystiedot. Samaa oikeutta sovelletaan myös muihin osakkaan hallinnassa oleviin tiloihin.

Osakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneen henkilön tavoittamiseksi ja luovutettava tiedot yhtiölle yhtiön niitä pyytäessä, mikäli yhtiöllä on perusteltu syy tietojen tarpeeseen esim. vahinkojen selvittäminen ja korvausvaatimusten esittäminen.

Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee käsittämään osakehuoneistoa koskevia asiakirjoja. Asiakirjalla tulee olla merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon taikka niistä aiheutuvien kustannusten, osakkaan oikeuksien tai velvollisuuksien toteutumisen kannalta. Tällaisia asiakirjoja voivat olla esim. huoneistoa koskevat kunto- ja vahinkoraportit tai tiedot huoneistoa koskevan häiriöilmoituksen syystä ja ajankohdasta. Asiakirjojen luovuttamisesta voidaan periä kohtuullinen, todellisia kustannuksia vastaava maksu

Lyhytvuokrauksesta aiheutuvat häiriöt on lisätty uudeksi hallintaanottoperusteeksi. Asuinhuoneiston hallintaanotto on mahdollinen, jos lyhytaikaisesta toistuvasta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaalle asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Perusteella täytyy kuitenkin aina olla yhtiössä vähäistä suurempi merkitys.

Hallintaanottoperusteisiin on lisätty yhtiön tiloissa järjestystä koskevien säännösten ja määräysten rikkomisen lisäksi terveyttä koskevien määräysten rikkominen. Tämä antaa yhtiölle mahdollisuuden puuttua kunnan määräämän tupakointikiellon rikkomiseen.

Sinua saattaisi kiinnostaa myös: Tupakointi on kielletty vuokra-asunnoissa.

Aikaisemmin hallintaanottoperusteena on ollut häiritsevä elämä huoneistossa. Lisäys mahdollistaa puuttumisen häiriöihin, jotka tapahtuvat muualla kuin huoneistossa tai niistä aiheutuu vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Häiriön aiheuttaja voi olla vieras tai tilan haltija (ei osakas/asukas). Häiriön tulee olla jatkuvaa ja toistuvaa ja vaikuttaa muiden elämään tai tilojen käyttöön

Jos vesimittari on viallinen, kyseisen huoneiston vesikustannukset peritään väliaikaisesti luotettavasti arvioitavan kulutuksen perusteella. Tällainen voi olla esimerkiksi henkilölukumäärään perustuva maksu tai aiempi kulutus, mikäli asukasmäärä ja kulutus ovat säilyneet vuosia suunnilleen samana.

Lakiin on lisätty olettama vastikeperusteesta, jonka mukaan sähköautojen latauspisteuudistuksen kustannukset voidaan kattaa uudistuksesta hyötyviltä perittävällä erillisellä vastikkeella silloin, kun yhtiöjärjestyksessä ei ole sovellettavaa vastikeperustetta. Kustannukset jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua tai jotka ovat suostuneet uudistukseen.

Kaikkien osakkaiden suostumusta ei tarvita enää käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tehtävään vastikeperusteen muutokseen. Edellytyksenä on, että vastikeperuste muutetaan vastaamaan muita saman käyttötarkoituksen tilojen vastikeperustetta. Muutos voidaan tehdä, jos sitä kannattaa vähintään 4/5 yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston osakkaan osakkeista ja äänistä.

Lunastusmenettely koskee jatkossa myös määräosaisia saantoja. Arvontaan voivat osallistua vain ne osakkaat, jotka ovat maksaneet kauppahinnan yhtiölle. Lunastushinta maksetaan ensimmäiselle siirronsaajalle, kun lunastajan omistus on kirjattu osakehuoneistoreksiteriin.