6 yhtiökokouksen päätöstä, jotka vaikuttavat sinunkin kukkaroosi

1 . Nouseeko vai laskeeko hoitovastike?

Yhtiökokous hyväksyy talousarvion, ja sen osana päätetään hoitovastikkeen ja käyttökorvausten suuruudesta.

Jos kustannukset (energia, huolto, siivous, jätehuolto) ovat nousseet, myös vastiketta tavallisesti nostetaan kustannuksia vastaavaksi. Jos vastiketta ei nosteta, käytetään tilille kertyneitä edellisten vuosien varoja, joka pienetään puskurirahastoa ja voi vaikuttaa taloyhtiön maksuvalmiuteen.

Vastikepäätöksellä on välitön vaikutus lompakollesi. Kustannuksia vastaava korotus on useimmiten viisainta taloudenpitoa, ellei ylijäämää ole reilusti yli suositusten, joka on 2-3 kuukauden vastikkeet.

2 . Onko yhtiölainan korko muuttunut?

Pääomavastikkeen suuruus päätetään kattamaan yhtiölainan lyhennykset ja korot. Vastiketta nostetaan tai lasketaan koron muutosten mukaisesti. Osakkailla on tavallisesti mahdollisuus maksaa pois oma huoneistokohtainen lainaosuus yhtiölainan korontarkistuspäivinä. Lainan poismaksun vaikutusta ja kannattavuutta voi arvioida vertailemalla taloyhtiölainan korkoa oman lainan ehtoihin.    

Omassa lainassa on usein mahdollisuus sopia lyhennysvapaista taloudellisen tilanteen niin vaatiessa. Taloyhtiölainassa ei tällaista mahdollisuutta ole. Toisaalta myyntitilanteissa alahaisempi myyntihinta + taloyhtiölaina voivat houkutella useampia ostajaehdokkaita.

3. Onko hallituksella valtuus periä ylimääräisiä hoitovastikkeita?

Yllättävien kulujen kattamiseksi yhtiökokous tavallisesti myöntää hallitukselle valtuuden periä 2 kuukauden hoitovastikkeita vastaava määrä ylimääräistä vastiketta taloudellisen tilanteen niin vaatiessa. Todennäköisyys ylimääräisen vastikkeen perimiseen on sitä suurempi, mitä pienempi puskurirahasto taloyhtiöllä on. Tavallisimmin se ajoittuu loppuvuoteen ennakoitua suurempien lämmityskulujen tai talvikunnossapidon vuoksi. Muita tavallisia syitä ovat merkittävät vahingot ja osakkaiden maksuvaikeudet.

Mikäli taloyhtiön puskurirahasto on pienempi kuin suositeltu 2-3 kuukauden vastikkeita vastaava määrä, voi taloyhtiön maksuvalmius olla yllättävissä tilanteissa heikentynyt. Varaa silloin tilillesi aina 2 kuukauden hoitovastiketta vastaava määrä. Ylimääräinen hoitovastike saatetaan joutua perimään lyhyellä varoitusajalla

4. Tehdäänkö remontteja, miten ne rahoitetaan ja onko niillä vaikutusta asumiskustannuksiin?

Jos yhtiössä suunnitellaan isoja hankkeita (kuten julkisivu-, katto-, putki- tai piharemonttia), yhtiökokous päättää:

• tehdäänkö remontti nyt vai myöhemmin
• missä laajuudessa ja
• miten se rahoitetaan.

Useimmiten hankkeet rahoitetaan rahoitustarpeen mukaan 10-25 vuoden taloyhtiölainalla. Hankkeesta ja sen rahoituksesta päätettäessä kokouskutsun liitteenä on laskelma, josta käy ilmi huoneistokohtainen lainaosuus ja pääomavastikkeen suuruus. On tavallista, että hankkeen aikana kustannuksia maksetaan remontin limiittitililtä ja se muutetaan lainaksi vasta sen jälkeen, kun hanke on valmistunut ja todelliset kulut ovat selvillä. Myös osakkaat alkavat maksaa lainaa vasta hankkeen valmistuttua. Ennen lainan nostoa osakkailla on mahdollisuus valita lainaosuuden kertalyhennys tai kuukausittain maksettava pääomavastike. Jos kertalyhennystä varten tarvitsee lainaa, lainan ehdoista neuvotellaan oman pankin kanssa.

Remontin aikana huoneistossa ei välttämättä aina voi asua. Silloin myös väistöasumisesta aihetuvat kustannukset kannattaa huomioida omaa taloutta suunniteltaessa. Osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuus ei poistu, vaikka huoneistossa ei voi asua.

5. Päätetäänkö pääomavastikkeiden ja lainanlyhennysten rahastoinnista?

Osakkailta kerätyt varat ovat taloyhtiölle lähtökohtaisesti veronalaista tuloa. Rahastointi on verottajan taloyhtiöille suoma kirjanpidollinen toimenpide, jolla on mahdollista pienentää taloyhtiön tilikauden tulosta siten, ettei veroja tarvitse maksaa. Rahastoinnilla osakkailta kerätyt rahoitusvastikkeet/lainaosuusmaksut siirretään verotettavista tuloista lainanlyhennysrahastoon. Rahastoinnista päätetään yhtiökokouksessa joka vuosi erikseen.

Rahastointipäätöksellä on merkitystä, jos huoneistosi on vuokralla. Vain tuloutetun osuuden voi vähentää vuokratuloista kuluvan vuoden verotuksessa. Rahastoitu osuus on vähennyskelpoinen vasta myyntitilanteessa.

6. Ketkä päättävät hallituksessa, miten sinun omaisuuttasi hoidetaan?

Hallituksen jäsenet valitaan yhtiökokouksessa. Heidän valintansa pitkälti määrittelee, miten sinun omaisuuttasi hoidetaan. Hallitus päättää:

• kilpailutuksista
• palveluntuottajista mm. isännöitsijän valinnasta
• talousasioiden hoidosta
• kiinteistön kunnossapidosta
• vastikkeiden tasosta
• korjausten kiireellisyydestä

Osaava hallitus huolehtii, että taloyhtiön talous on vakaa ja kiinteistön kunnosta pidetään hyvää huolta, jotta omaisuuden arvo säilyy. Yhtiökokouksessa vuosittain esitettävä hallituksen kunnossapitotarveselvitys antaa raamit sille, kasvaako omaisuuden arvo vai korjausvelka.

Oma koti on monelle elämän suurin taloudellinen sijoitus.

Me isännöinnissä huolehdimme, että taloyhtiön asiat pysyvät kunnossa, jotta asuminen ja omistaminen on vaivatonta.